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Mietrecht


Wie schön ist das Studentenleben! Wie schnell können allerdings auch Mietprobleme entstehen… Vor allem in WGs kommt es schnell zu Unklarheiten über das Mietverhältnis. Wir möchten euch allgemeine Tipps rund ums Thema „Miete“ und einige, wichtige Hinweise zum WG-Leben mitgeben.

1. Auswahl der Mieter
2. Mietvertrag
3. Kaution
4. Einzug
5. Haupt- und Untermieter
6. Befristung
7. Mängel
8. Kündigung
9. Auszug



1. Auswahl der Mieter
Grundsätzlich kann der Vermieter frei entscheiden, mit wem er einen Mietvertrag abschließen möchte. Um dies zu entscheiden, darf er bestimmte Auskünfte verlangen. Er hat zum Beispiel ein berechtigtes Interesse daran, die Monatsmiete regelmäßig zu bekommen. Demnach darf er fragen, ob genug Einkommen vorhanden ist und gegebenenfalls die nötigen Nachweise verlangen. Außerdem muss er wissen, wie viele Personen in dem Haushalt leben werden, da davon abhängig Lärm und Betriebskosten steigen. (Näheres zum Thema Untervermietung siehe auch Punkt 5. Haupt- und Untermieter.) Außerdem darf der Vermieter nach dem früheren Vermieter und dem Auszugsgrund fragen. Nicht oder nicht wahrheitsgemäß zu beantworten braucht ihr dagegen Fragen, die z.B. eure Religion, politische Sympathien oder Schwangerschaft betreffen.


2. Mietvertrag
Ein Mietvertrag muss zwar nicht zwingendermaßen schriftlich vorliegen, auch die mündliche Vereinbarung ist wirksam. Dann gelten die §§535ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das birgt für den Mieter zwar zunächst keine Nachteile, allerdings ist die Beweislage später schwierig. Es ist also für evtl. spätere Streitigkeiten sinnvoller, die Bedingungen schriftlich festzuhalten. Wie genau der Vertrag dann gestaltet und mit wem er geschlossen wird, ist relativ frei bestimmbar, denn auch für Mietverträge gilt die Vertragsfreiheit. Dennoch gibt es gewisse Einschränkungen. Bestimme gesetzliche Regelungen sind verbindlich und bieten dem Mieter einen Mindestschutz, d.h. dass nicht zu seinen Lasten von diesen Bestimmungen abgewichen werden darf. Für Mietverträge findet man zahlreiche vorformulierte Dokumente, kann aber auch individuell einen Vertrag verfassen. Dass die Klauseln darin gültig sind, ist nicht zwangsläufig der Fall! Vordrucke sind evtl. nicht mehr auf dem neusten Stand oder enthalten Klauseln, die sich in der Rechtssprechung als unwirksam erwiesen haben. Bei Zweifeln sollte man die Rechtsberatung vom Mietverein, vom AStA oder vom Studentenwerk in Anspruch nehmen.


3. Kaution
Im Mietvertrag darf eine Kaution als Sicherheit vereinbart werden. Der Vermieter kann dies als Sicherheit vom Hauptmieter verlangen, wobei der Betrag nicht höher sein darf als die dreifache Kaltmiete. Diese darf auch in 3 Raten gezahlt werden und muss vom Vermieter auf ein gesondertes Konto eingezahlt werden. Der Betrag wird dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgezahlt, wenn gegen ihn keine Forderungen mehr bestehen. Auch die Zinsen stehen dem Mieter zu.


4. Einzug
Beim Einzug empfiehlt es sich, gemeinsam mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll in zweifacher Ausführung zu erstellen, in dem eventuelle Mängel festgehalten werden. Außerdem festgehalten werden sollten die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel und die Zählerstände.


5. Haupt- und Untermieter
Viele Studenten verbringen ihre Studienzeit in WGs. Diese Wohngemeinschaft ist im Gesetz zwar nicht definiert, dennoch können für die Bewohner verschiedene Rechte gelten. Ob bspw. alle WG-Mitglieder die gleichen Rechte und Pflichten haben, hängt vom jeweiligen Mietvertrag ab. Zu den gleichen Bedingungen wohnt ihr nur dann, wenn alle Bewohner im Mietvertrag als solche eingetragen sind oder jeder einen separaten Vertrag hat. Es kann also durchaus mehrere Hauptmieter gleichzeitig geben. Diese sind nur für ihren Mietanteil und für selbst verursachte Schäden verantwortlich. Vertraglich steht ihr mit euren Mitbewohnern demnach nicht in Verbindung.
Die andere Möglichkeit ist die, dass ein Hauptmieter die Zimmer an die anderen Bewohner untervermietet, wofür er ab einer Dauer von 6 Wochen eine Erlaubnis des Vermieters benötigt, selbst wenn die Überlassung des Wohnraums unentgeltlich ist. In der Regel muss der Vermieter die Untervermietung erlauben (wenn der Mieter nachvollziehbare wirtschaftliche oder persönliche Gründe dafür anbringt), es sei denn, die Person macht die Untervermietung unzumutbar oder die Räume würden durch eine Untervermietung übermäßig belegt.
Mit der Untervermietung ändert sich die Rechtslage insofern, als der Hauptmieter für die Entrichtung der Miete dem Vermieter gegenüber allein verantwortlich ist. Als Untermieter zahlt ihr dann den entsprechenden Betrag an den Haupt-, nicht an den Vermieter. Vertraglich steht ihr als Untermieter also nur mit dem Hauptmieter in Beziehung, mit ihm wird auch die Kündigung abgewickelt. Der oder die Hauptmieter haften zudem für alle schuldhaft entstandenen Schäden an der Wohnung, auch wenn sie ein Untermieter verursacht haben sollte. In dem Fall kann er aber auf den Untermieter zurückgreifen.


6. Befristung
Findet man im Mietvertrag keine Angaben über eine Befristung, gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter braucht zudem Gründe für die Befristung. Sind diese nicht im Mietvertrag aufgeführt, ist eine Befristung ebenfalls unwirksam. Solche Gründe sind bspw. Eigenbedarf (der Vermieter benötigt die Räume für sich, für Familienangehörige oder Angehörige des Haushaltes), Betriebsbedarf (der Vermieter ist eine Gesellschaft und braucht die Räume für Betriebsangehörige) oder Umbau des Mietobjekts.


7. Mängel
Ist ein Mangel (z.B. Schimmel, Baulärm, Heizstörungen) der Mietsache vorhanden, muss er diesen dem Vermieter anzeigen. Dem Mieter stehen dann verschiedene Rechte zu, wie Mängelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Minderung, Schadensersatz oder auch die Kündigung. Die Mängelbeseitigung ist grundsätzlich eine Pflicht des Vermieters. Kommt er dieser nicht nach, kann der Mieter die Beseitigung oder Verbesserung selbst vornehmen und die Kosten dafür vom Vermieter verlangen (Aufwendungsersatz).
Selbst wenn der Vermieter gar keine Schuld an dem Mangel trägt oder es nicht in seiner Macht liegt, diesen zu beheben, muss er reagieren. In solchen Fällen hat der Mieter das Recht auf Mietminderung, da der Wohnwert gesunken ist. Keinen Anspruch hat man natürlich bei selbstverschuldeten Mängeln, wenn man den Mangel bei Einzug schon kannte oder er so offensichtlich war, dass man ihn hätte kennen müssen.
Neben dem Recht auf Mangelbeseitigung, Selbstbeseitigung und Mietminderung hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn durch den Mangel Schäden an seinem Eigentum entstanden sind. In der Regel muss der Vermieter in diesem Falle aber den Mangel selbst verschuldet haben.


8. Kündigung
Als Mieter könnt ihr bei einem unbefristeten Mietvertrag diesen ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigung muss trotzdem schriftlich eingereicht und die Frist von 3 Monaten einhalten werden.
Für eine fristlose Kündigung seitens des Mieters müssen allerdings bestimmte Gründe vorliegen. Fristlos kündigen könnt ihr bei Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs (z.B. bei nicht oder nicht rechtzeitiger Bereitstellung der Mietsache oder bei erheblichen, unzumutbaren Mängeln, die auch nach Mahnung nicht beseitigt wurden), bei erheblicher Gesundheitsgefährdung oder erheblicher Pflichtverletzung des Vermieters.
Der Vermieter dagegen kann euch nicht kündigen, wenn kein berechtigtes Interesse der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Eine ordentliche Kündigung kann er nur aussprechen, wenn Eigenbedarf besteht, wenn der Mieter erheblich seine Pflicht verletzt hat oder wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird.
Auch der Vermieter kann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters vorliegen, wie z.B. bei vertragswidrigem Gebrauch (unerlaubte Untervermietung oder wiederholte Verursachung beträchtlicher Schäden) oder wenn ihr mit der Miete 2 Monate im Rückstand seid.


9. Auszug
Ist im Mietvertrag nichts vereinbart, braucht der Mieter keine Renovierungen oder Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Hat er diese Pflicht doch und kommt ihr nicht nach, wird der Betrag von der Kaution abgezogen. Die Rückzahlung der Kaution muss allerdings nicht unverzüglich bei Auszug erfolgen, da dem Vermieter Zeit gegeben werden muss, eventuelle Forderungen feststellen zu können. Zusätzlich zur Kautionsrückzahlung kann man sich eine Entlastungsquittung ausstellen lassen, damit später keine Forderungen mehr gestellt werden können.




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